一条工務店 グランスマート／施工面積 32.25坪／2023年契約
検討中に営業担当から渡された商品比較表では、グランスマートの坪単価は税抜73.2万円（税込80.5万円）でした。
実際にわが家の資金御計画書に書かれた総建築費用は、税込39,944,860円。施工面積32.25坪で割ると坪123.9万円です。
カタログの1.54倍でした。
この差がどこで生まれたのかを、資金御計画書の項目ごとに全部書きます。金額はすべて実際の書類の記載額で、概算のところは概算だと明記します。
書類には氏名・建築地・営業担当者名が入っているため、資金御計画書と商品比較表の画像は載せません。金額と項目名だけを書き写しています。また、住宅ローンの借入額や返済額も個人的な情報なので載せていません。
2023年12月に営業担当から受け取った商品比較表より。全タイプ共通で耐震等級3・耐火構造・ACQ加圧注入処理。
| 商品 | 工法 | 坪単価 | 30坪の参考価格 | 35坪の参考価格 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 税抜 | 税込 | 税抜 | 税込 | 税抜 | 税込 | ||
| HUGme | 2×4 | 50.0万 | 55.0万 | 1,510万 | 1,661万 | 1,759万 | 1,935万 |
| i-smile Ⅱ | 2×6 | 58.7万 | 64.6万 | 1,761万 | 1,937万 | 2,055万 | 2,261万 |
| i-cube Ⅲ | 2×6 | 68.3万 | 75.1万 | 2,051万 | 2,256万 | 2,378万 | 2,616万 |
| i-smart Ⅱ | 2×6 | 71.3万 | 78.4万 | 2,141万 | 2,355万 | 2,483万 | 2,731万 |
| グランスマート ※わが家 | 2×6 | 73.2万 | 80.5万 | 2,198万 | 2,418万 | 2,550万 | 2,805万 |
資料に書かれているのは税抜価格だけです。税込の列は当サイトが1.1倍して足しました。家の値段は桁が大きいので、10%は数百万円になります。カタログを見るときは、まずここを直してから比べたほうがいいです。
いちばん安いHUGmeといちばん高いグランスマートで、30坪の参考価格は税込で757万円ちがいます（1.46倍）。同じメーカーの中でこれだけ開きがあります。
参考価格を坪数で割ってみると、表に出ている坪単価と一致するのは30坪の列だけでした。
| 商品 | 表示の坪単価 | 25坪で割ると | 30坪で割ると | 35坪で割ると | 25坪の割増 |
|---|---|---|---|---|---|
| HUGme | 50.0万 | 60.2万 | 50.3万 | 50.3万 | +19.7% |
| i-smile Ⅱ | 58.7万 | 68.0万 | 58.7万 | 58.7万 | +15.8% |
| i-cube Ⅲ | 68.3万 | 72.1万 | 68.4万 | 67.9万 | +5.5% |
| i-smart Ⅱ | 71.3万 | 74.9万 | 71.4万 | 70.9万 | +5.0% |
| グランスマート | 73.2万 | 77.0万 | 73.3万 | 72.9万 | +5.1% |
単位は万円・税抜。
小さく建てるほど、坪単価は上がります。玄関も水回りも階段も、家が小さくなっても減らないからです。25坪で建てるつもりの人が「坪単価58.7万円だから25坪なら1,468万円」と計算すると、実際の参考価格1,700万円とは232万円ずれます。逆に30坪から35坪の間では坪単価がほぼ動かないので、広く建てる人には表示の数字がそのまま使えます。
資金御計画書 6-7（2024年9月6日作成）。グランスマート・準防火仕様、施工面積106.62㎡＝32.25坪、2階建て。
総建築費用（税込・東京ゼロエミ住宅補助金を差し引いた後）
カタログのグランスマートは坪80.5万円（税込）でしたから、1.54倍です。補助金3,923,000円が引かれた後の金額で、補助金がなければ43,867,860円でした。
| 項目 | 金額 | 中身 |
|---|---|---|
| ① 建物本体工事 | 25,090,564 | ㎡単価235,327円 × 106.62㎡。設計報酬600,000円を含む |
| ② 建物申請・その他業務 | 708,500 | 確認申請・長期優良住宅498,500／東京ゼロエミ住宅申請210,000 |
| ③ 付帯・屋外給排水等 | 2,086,800 | 仮設840,000／給水219,000／排水280,900／雨水200,900／残土処分426,000／特別運搬120,000 |
| ④ 標準仕様外工事 | 3,805,500 | 42項目。地盤・基礎とオプションの合計（次の章で内訳） |
| ⑤ 太陽光・蓄電池 | 2,044,800 | オリジナル「太陽光＆蓄電池パッケージ」（雪止付）10.290kW |
| 建物工事費合計 | 33,736,164 | ①〜⑤（税抜） |
| 消費税 | 3,373,616 | 10% |
| 建築工事費用合計 | 37,109,780 | ここまでが一条工務店への支払い（税込） |
| ⑥ 土地購入費用 | 0 | 建て替えのため、土地は支払い済み |
| ⑦ その他費用 | 1,916,380 | 解体2,794,000／二次外構1,100,000／融資手数料910,000／残土予備費500,000／火災保険209,380／仮住まい・引越200,000／アスベスト検体66,000／アンテナ60,000／ゼロエミ補助金 −3,923,000 |
| ⑧ 預り金精算費用 | 918,700 | 水道別途227,800／各種申請220,500／登記300,000／つなぎ融資利息150,000ほか |
| 請負外費用合計 | 2,835,080 | ⑥＋⑦＋⑧（提携業者等への支払い） |
| 総建築費用（税込） | 39,944,860 | 坪あたり 123.9万円 |
単位は円。
この表は2024年9月6日付の資金御計画書（6-7）の額です。 その後9月21日付の御見積書（6-9）で、標準仕様外工事から屋根特殊施工（ダミーパネル）19,300円が外れ、 建築工事費用合計は37,088,550円（税込・21,230円減）になっています。 総建築費用に換算すると39,923,630円で、坪あたりは123.9万円から123.8万円へ。 0.05%の差で、この記事の結論は変わりません。 ⑥⑦⑧まで揃っているのは6-7だけなので、表は6-7のまま載せています。
わが家は建て替えです。そのため土地代は0円ですが、代わりに解体工事費と仮住まい・引越費用が乗っています。土地から買う方は⑥に土地代が入り、解体はかかりません。ここは条件がまったく違うので、そのまま比べないでください。
坪80.5万円が坪123.9万円になった内訳を、段階で追います。
| 段階 | 坪あたり（税込） | カタログ比 | 何が乗ったか |
|---|---|---|---|
| カタログの坪単価（30坪基準） | 80.5万 | 1.00倍 | — |
| わが家の建物本体工事だけ | 85.6万 | 1.06倍 | 準防火仕様、設計報酬60万円 |
| ＋申請・付帯・標準仕様外・太陽光 | 115.1万 | 1.43倍 | 地盤改良、基礎、オプション42項目、太陽光204万 |
| ＋請負外費用（解体・諸費用） | 123.9万 | 1.54倍 | 解体279万、融資手数料、登記、保険ほか |
本体工事だけで比べれば、カタログとの差は6%しかありません。一条の参考価格が特別に安く見せかけてある、という話ではないと思います。差の大半は、カタログの「参考価格」がそもそも含んでいない領域——地盤・基礎、オプション、太陽光、解体、諸費用——から来ています。
つまり「坪単価いくら？」という質問は、答えを聞いても自分の総額の見当がつかない質問です。坪単価×坪数では出ません。聞くべきは「うちの土地・うちの間取りで、諸費用まで入れた総額はいくらか」のほうでした。わが家の場合、その差は坪あたり43万円、家1軒で約1,400万円ありました。
資金御計画書に載っている42項目のうち、金額の大きいものから。単位は円・税抜。
| 項目 | 金額 | 区分 |
|---|---|---|
| 柱状地盤改良（ソイルセメント・有機質土対応） | 741,000 | 土地の条件 |
| 深基礎工事 | 397,300 | 土地の条件 |
| ベタ基礎 | 359,900 | 土地の条件 |
| グレイスカップボード（ベーシックタイプ） | 322,000 | 選んだもの |
| 耐水害仕様（スタンダードタイプ） | 258,000 | 土地の条件 |
| 食器洗い乾燥機変更（フロントオープン） | 250,000 | 選んだもの |
| トイレ変更（タンクレス・ネオレストAS1） | 166,500 | 選んだもの |
| エアコン工事一式 | 162,000 | 選んだもの |
| シーガルフォー浄水器 | 107,000 | 選んだもの |
| 2F洗面化粧台追加 | 103,200 | 選んだもの |
| トリプルハニカムシェード変更（電動式へ） | 100,000 | 選んだもの |
| オリジナルLED照明パッケージ | 95,300 | 選んだもの |
| 宅配ボックス付クロークポール | 95,000 | 選んだもの |
| 電気工事追加（スイッチ・コンセント等） | 84,600 | 選んだもの |
| ポーチ補強工事（深基礎タイプ） | 65,000 | 土地の条件 |
| 室内物干しユニット（ホシ姫サマ） | 52,000 | 選んだもの |
| ポーチ階段追加（グレイスタイル） | 50,000 | 選んだもの |
| 自在棚 | 47,400 | 選んだもの |
| エコキュート変更（三菱減災型460L） | 31,000 | 選んだもの |
| RAYエアコン室内機取り止め | −40,000 | 減額 |
| キャンペーン等のサービス | −130,000 | 減額 |
| その他（残り21項目） キッチン水栓46,100／LED照明器具44,700／照明器具35,700／立水栓29,700／散水栓コンセント26,500／フリーカウンター23,000／屋根特殊施工19,300／天棚18,000／情報コンセント変更17,800／リモコンニッチ15,000 ほか | 488,300 | — |
| ④ 小計 | 3,805,500 |
この380万円のうち、柱状地盤改良・深基礎・ベタ基礎・ポーチ補強で156万円あります。これは好みで選んだものではなく、土地の条件で決まる工事です。同じ商品・同じ間取りでも、土地が変われば数十万〜百万円単位で動きます。耐水害仕様も含めれば182万円で、380万円の約半分。
「オプションで380万円も盛った」という話ではありません。純粋に選んだものだけを足すと約200万円です。カップボード32万・食洗機25万・タンクレストイレ17万・エアコン工事16万あたりが大きく、あとは1万〜10万円の積み重ねでした。この積み重ねが効きます。1万円の項目でも42項目あれば効いてきます。
なお、ハニカムシェードの電動化10万円は、毎日開け閉めする場所だけを選んで電動にしたものです。1か所1万円でした。いま思えば全部つけておけばよかったと思っています。この話は後悔ポイントの記事に書く予定です。
前章の⑦⑧には概算が混ざっている、と書きました。実際はどうだったかを、大きく動いた2つについて書きます。上振れも下振れも、両方ありました。
| 項目 | 資金御計画書（概算） | 実際 | 差 |
|---|---|---|---|
| 解体工事費用 | 2,794,000 | 約2,000,000 | −約79万 |
| 二次外構費 | 1,100,000 | 約2,500,000 | +約140万 |
| 差し引き | +約61万 |
単位は円。解体は見積より約79万円安く済み、外構は約140万円超えました。差し引きで約61万円の増です。
資金御計画書の110万円は最低限の枠取りでした。実際にやったのはこれです。
「土間コンを打って車を停められるようにする」だけでも、面積が要るぶん金額が動きます。そこにカーポートと庭が乗れば、110万円では収まりませんでした。外構は一条工務店の請負ではなく別業者なので、ここは自分で相見積りを取る領域です。裏を返せば、削る余地も工夫の余地もいちばん大きいところでした。
これは資金御計画書にはまったく出てきません。しかし引っ越した初日から必要になるお金です。カーテン、照明、冷蔵庫、洗濯機、ソファ、ダイニングセット——前の家から持ち込めるものもありますが、家が変わればサイズが合わなくなります。住宅ローンの返済計画にも出てこないので、見込んでいないと入居直後に効きます。
| 段階 | 金額 | 性質 |
|---|---|---|
| 資金御計画書の総建築費用 | 39,944,860 | 書類の記載額（⑦⑧に概算を含む） |
| 解体の下振れ | −約794,000 | 概算 |
| 外構の上振れ | +約1,400,000 | 概算 |
| 建物まわりの実額（概算） | 約40,551,000 | 坪あたり 約125.7万円 |
| 家電・家具 | +約1,200,000 | 概算 |
| 住めるようになるまでに出ていった額 | 約41,751,000 | 約4,175万円 |
検討中の方への実用的な話としては、外構と家電・家具で別枠300万〜400万円を見ておくと安全だと思います。ハウスメーカーの資金計画書に出てくる「二次外構費」は概算の枠取りであって、外構業者から取った見積りではありません。ここは早めに相見積りを取ったほうがいいです。逆に解体費のように、見積より安く終わる項目もあります。
同じ図面番号6シリーズの、6-0（2024年3月2日）と6-7（2024年9月6日）を比べたものです。半年で7回改訂されました。
| 項目 | 6-0（最初） | 6-7（最終） | 差 |
|---|---|---|---|
| 施工面積 | 108.07㎡ | 106.62㎡ | −1.45㎡ |
| ① 建物本体工事 | 25,414,929 | 25,090,564 | −324,365 |
| ② 建物申請・その他業務 | 502,900 | 708,500 | +205,600 |
| ③ 付帯・屋外給排水等 | 1,577,000 | 2,086,800 | +509,800 |
| ④ 標準仕様外工事 | 2,509,300 | 3,805,500 | +1,296,200 |
| ⑤ 太陽光・蓄電池 | 1,899,200 | 2,044,800 | +145,600 |
| 消費税 | 3,190,332 | 3,373,616 | +183,284 |
| ⑦ その他費用 | 2,192,380 | 1,916,380 | −276,000 |
| ⑧ 預り金精算費用 | 890,900 | 918,700 | +27,800 |
| 総建築費用（税込） | 38,176,941 | 39,944,860 | +1,767,919 |
家は小さくなったのに、総額は177万円上がりました。本体工事は面積が減ったぶん32万円下がっています。それを打ち消して余りある額が、ほかの項目で増えました。
「最初の見積から上がる」は、ほぼ確実に起きます。わが家は4.6%上がりました。減った項目もあるので、上がった側だけを足すと237万円です。検討中の方は、最初に出てきた見積額に5%前後は乗る前提で資金計画を立てておくと安全だと思います。
この家の電気代が実際にどうなったかは実測レポートに、太陽光設備225万円の回収がどこまで進んだかは回収の進捗に書いています。
数字が合わない箇所を見つけた方は、ご指摘ください。根拠を示して訂正します。
一条工務店施主の記録／電気代と総額の実測
一条工務店で家を建てた一個人が、自宅の実測値と手元の書類をもとに書いている記録です。一条工務店とは資本関係も業務上の関係もなく、公式サイトではありません。掲載している数字はこの1軒のものです。
fonts.googleapis.com と fonts.gstatic.com へ、IPアドレス・ブラウザの種類・参照元などが送信されます。これはGoogleが受け取るもので、当サイトはこれらを受け取っていません。static.cloudflareinsights.com へ、閲覧したページのURL・参照元・画面サイズ・表示にかかった時間などが送信されます。Cloudflare は、この解析がCookieやブラウザ内の保存領域を使わず、IPアドレスやUser-Agentによる個人の識別（フィンガープリンティング）も行わないと説明しています（Cloudflareの説明）。当サイトの側で訪問者を個人単位で追跡することはありません。a.storyblok.com へ、IPアドレス・ブラウザの種類・参照元などが送信されます。画像はページを下までスクロールしたときに読み込まれます。home-gears.net/api/count）に数を1つ増やす要求を送り、合計だけを受け取っています。誰が来たかの情報は持っていません。同じ人を数え直さないために、ブラウザのセッション領域に印を1つ置きます（タブを閉じると消えます）。